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　臨近年底，西安樓市迎來收官之戰(zhàn)，房企加快推售節(jié)奏，樓盤加大促銷力度，都想為今年畫上一個圓滿的句號。回顧2024年全年，西安樓市呈現(xiàn)新房供需關系失衡加劇，二手房以價換量成交顯著的市場行情。

　　今年前11個月

　　房企銷售金額整體下滑

　　銷售業(yè)績就像成績單，最能說明今年西安樓市情況。據(jù)克而瑞陜西發(fā)布的《2024年1—11月大西安房企商品房全口徑銷售金額排行榜》顯示，今年前11個月，西安房企銷售金額排行榜的前3名分別是招商、中國鐵建地產(chǎn)和保利，銷售金額均在百億之上，華潤、綠城、龍湖、金茂、大悅城、萬科和陜建依次位列4-10名。

　　由于統(tǒng)計口徑不一，各機構數(shù)據(jù)會有差別，克而瑞機構統(tǒng)計樣本顯示，2024年1—11月大西安房企商品房全口徑銷售金額前30名累計成交金額1265.18億元，同比2023年1—11月前30名房企整體銷售金額來看，下滑19%。其中前10名同比下滑16%，第10-20名同比下滑20%，第20-30名同比下滑28%。

　　從銷售數(shù)據(jù)來看，頭部房企中如招商蛇口、中國鐵建地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤置地等國企占到前10名整體金額的70%，市場分化再次加重。

　　雖說今年前11個月的銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)奠定大局，但是按照以往的市場經(jīng)驗，12月份房企為了加速回款，退貨節(jié)奏加快、促銷力度加大，整體銷售業(yè)績貢獻力度還會加大。據(jù)了解，近五年每年12月市場平均增幅約10%，同步疊加年底企業(yè)沖業(yè)績，優(yōu)惠力度加大促銷售，12月市場還將維穩(wěn)甚至微漲。

　　從單盤項目銷售數(shù)據(jù)來看，今年前11個月，綠城海棠三章、信達雁熙云著、招商攬閱分別以52.06億元、39.79億元和33.36億元位居前三名。從單盤前20名的銷售數(shù)據(jù)來看，今年度單盤銷售金額整體下降，50億元以上項目僅有1個，30億元以上項目有5個，而2023年度銷售金額30億元以上的樓盤有12個。

　　新房供應持穩(wěn)

　　成交量下滑明顯成交價格上漲

　　據(jù)前瞻顧問機構統(tǒng)計，2024年1—11月，西安新房市場供應面積793萬平方米，同比2023年同期下降1.8%，成交面積642萬平方米，同比下降25.7%，成交均價19562元/平方米，同比上漲6%。整體來看，年度供應量與去年基本持平，成交下滑嚴重，成交價格繼續(xù)上揚。

　　具體區(qū)域表現(xiàn)，高新、浐灞國際港仍為市場供銷熱點區(qū)域，高新、曲江一直是價格領導者。今年1—11月，高新、浐灞國際港供應約38萬平方米，占市場供應面積的58%，銷售面積41萬平方米，占市場銷售面積的52%，城市板塊間分化持續(xù)加劇；曲江、高新成交均價都在2.3萬元/平方米之上，仍是價格領導者。

　　從單月數(shù)據(jù)來看，今年供應高峰集中在前半年，4月份供應量顯著增大，供應量為102萬平方米，僅次于2023年9月份的133萬平方米高點。其次是6月份供應量為94萬平方米。從成交數(shù)據(jù)來看，今年9月份成交面積為77萬平方米，環(huán)比上漲21%，處于今年以來高位水平，但比去年同期仍有23%的差距。

　　成交價格來看，今年前11個月，西安新房住宅的成交均價19562元/平方米，同比上漲6%。雖然今年各大項目銷售以折扣促銷為主，但是主要受今年改善產(chǎn)品和高端產(chǎn)品集中入市銷售影響，成交均價被拉高。據(jù)克而瑞分析，市場改善需求持續(xù)釋放，2024年1—11月西安140平方米以上商品住宅，成交占比達到43%，因此價格同步水漲船高。

　　分區(qū)域來看，曲江、城南、城北區(qū)域，量價均實現(xiàn)逆勢突破；高新中央產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊價格下跌明顯，軟件新城價格相對穩(wěn)定；浐灞國際港奧體核心板塊價格較為堅挺。

　　值得注意的是，今年1—11月市場成交占絕對量級的高新、浐灞國際港兩大區(qū)域出現(xiàn)供需雙跌的行情，供應量分別下降32%、40%，成交量也隨之下跌43%、53%；曲江、城南等基于供應增加，成交分別上漲97%、50%；城北在供應下跌的情況下，依然實現(xiàn)20%左右的上漲。

　　二手房成交量有望突破10萬套

　　以價換量行情不可逆

　　眾所周知，今年，西安二手房市場成交慘淡，“以價換量”是市場主旋律，掛牌量居高不下。

　　據(jù)前瞻顧問數(shù)據(jù)顯示，2024年1—11月，二手房市場成交面積516萬平方米，同比下降3%，成交均價14097元/平方米，同比下降9%。

　　從住建局官方發(fā)布數(shù)據(jù)來看，今年前11個月西安二手房共計成交91337套，相較于2023年西安二手房成交98723套來說，套數(shù)僅差約7000套，從11月份9615套的成交數(shù)據(jù)來推算，今年二手房成交套數(shù)將與去年基本持平，甚至有望突破10萬套，這樣的成交數(shù)據(jù)是相當可觀的。

　　單月來看，3月、4月、7月、10月、11月成交量突破9000套，是今年成交高峰。尤其是3月和11月，成交量分別為9617套和9615套，這兩個成交高峰月份，均為政策刺激后的集中放量。

　　從國家統(tǒng)計局逐月發(fā)布的70個大中城市二手房成交指數(shù)來看，今年，西安二手房的成交價格持續(xù)下跌，值得注意的是，西安二手房價格自今年2月開始，跌幅一直在擴大，7月達到年度最大跌幅0.78%，8月開始跌幅收窄，11月與10月跌幅持平，均為0.3%。在第四季度，市場出現(xiàn)回升狀態(tài)。

　　從掛牌量來看，今年，西安二手房的掛牌量有較大波動。據(jù)記者了解，上半年基本維持在15萬套左右，受10月新政影響，西安二手房掛牌量驟增，10月底達到約183999套，隨后1個多月時間，掛牌量驟減約3.3萬套降至150476套。

　　明年二季度有望迎來整體回暖

　　據(jù)中指研究院分析，綜合今年整體市場表現(xiàn)，隨著四季度一攬子財政增量政策的逐步落地，宏觀經(jīng)濟環(huán)境有望好轉，居民消費意愿提升，信心修復，全國熱度也在西安蔓延，業(yè)內(nèi)預計2025年二季度開始，西安樓市有望進入下一個利好周期。

　　市場方面，隨著限售、契稅政策的調(diào)整，近期二手房市場活躍，但成交以90平方米以下剛需戶型為主。而從12月預計新推新房項目來看，剛需占比達60%。因此新房與二手剛需房源客戶分流，競爭將加劇。產(chǎn)品端來看，四代住宅還將延續(xù)市場主流趨勢。 華商報大風新聞記者 杜蒙