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“幾年了，一直沒(méi)有解決。”北京市朝陽(yáng)區(qū)居民王珍（化名）近日向《法治日?qǐng)?bào)》記者反映，幾年前她家樓上的一位業(yè)主在裝修時(shí)把陽(yáng)臺(tái)改造成廚房，引起鄰居們不滿。投訴到物業(yè)公司后，物業(yè)公司通知該業(yè)主將房屋結(jié)構(gòu)恢復(fù)原狀，但其一直不予理睬。這事兒多次協(xié)商未果，就這樣不了了之。王珍對(duì)此十分無(wú)奈。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主在裝修房屋時(shí)私自改造房屋結(jié)構(gòu)的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。除了將陽(yáng)臺(tái)改造成廚房外，還有的將廚房改造成衛(wèi)生間，把入戶門由內(nèi)開(kāi)改外開(kāi)等。

　　根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，房屋結(jié)構(gòu)不能隨意改造。將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改建為衛(wèi)生間、廚房間的，屬于違法行為。

　　受訪專家認(rèn)為，業(yè)主在裝修房屋時(shí)私自改造房屋結(jié)構(gòu)不但違法，而且影響鄰居的居住安全，還會(huì)對(duì)建筑物造成損害。治理私自改造房屋結(jié)構(gòu)現(xiàn)象，應(yīng)把好關(guān)口，在小區(qū)管理規(guī)約和物業(yè)公司服務(wù)合同中，列入對(duì)業(yè)主裝修時(shí)私自改造房屋結(jié)構(gòu)的禁止性規(guī)定和相應(yīng)的違約責(zé)任；行政主管機(jī)關(guān)設(shè)置專門的投訴電話，受理群眾對(duì)違法拆改的舉報(bào)并予以嚴(yán)查，提高私自改造房屋結(jié)構(gòu)的違法成本。

　　私自改造房屋結(jié)構(gòu)

　　違反規(guī)定影響安全

　　幾年前，王珍所在單元樓的一位業(yè)主裝修，把陽(yáng)臺(tái)改成了廚房，還安裝了落地櫥柜、煤氣灶和抽油煙機(jī)，改了水路并在陽(yáng)臺(tái)的一側(cè)安裝了水槽。一到做飯時(shí)間，油煙和排水問(wèn)題就會(huì)影響周圍鄰居。為此多位居民找到物業(yè)公司反映情況，物業(yè)公司通知該業(yè)主，明確不允許將陽(yáng)臺(tái)改為廚房，并在樓道里張貼了告示。

　　王珍告訴記者，物業(yè)公司上午貼了告示，下午就被人撕掉了。居民們?cè)谏缃蝗豪镒h論紛紛，要求物業(yè)公司解決此事，但改造房屋的業(yè)主和物業(yè)公司都沒(méi)了后續(xù)動(dòng)作，問(wèn)題到現(xiàn)在依然存在。

　　同樣因鄰居裝修改造房屋造成不便的還有家住北京市四環(huán)外一老小區(qū)的邱女士。

　　邱女士住的是一棟18層高的塔樓，每層住戶多，且樓道較為狹窄，因此當(dāng)初建造的時(shí)候每棟居民的戶門都是向內(nèi)開(kāi)的。2022年，一對(duì)小夫妻買下她家旁邊的房子，兩家的門呈90度夾角緊挨著。沒(méi)想到，小夫妻倆在對(duì)房子進(jìn)行裝修時(shí)，把戶門內(nèi)開(kāi)門改成了外開(kāi)門。一旦對(duì)方家門開(kāi)到最大，不僅門把手經(jīng)常砸到她家門上，還會(huì)把她家的門完全堵住。

　　“有天早上我出門，結(jié)果‘兩眼一黑’，原來(lái)是鄰居也要出去，他們家的門把我們家堵得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，我只好等他家把門關(guān)上才能出去。”邱女士說(shuō)，這種情況經(jīng)常發(fā)生，導(dǎo)致每次出門前都要先聽(tīng)聽(tīng)有沒(méi)有開(kāi)門聲，這讓她覺(jué)得十分不便。

　　記者近日走訪北京市多個(gè)小區(qū)注意到，“廚房”是最常被改造的：有的小區(qū)房屋格局是廚房附帶一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，有不少業(yè)主將灶臺(tái)挪至陽(yáng)臺(tái)，并將煙囪改道，直接從陽(yáng)臺(tái)排油煙，廚房只留操作區(qū)；有的小區(qū)房屋格局是客廳外有陽(yáng)臺(tái)，有業(yè)主直接將陽(yáng)臺(tái)作為廚房，操作區(qū)和灶臺(tái)都在陽(yáng)臺(tái)上。公開(kāi)資料顯示，還有一些業(yè)主將廚房改為衛(wèi)生間。

　　那么，業(yè)主在裝修時(shí)能否私自改造房屋結(jié)構(gòu)？

　　北京聯(lián)合大學(xué)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院教授李凌認(rèn)為，業(yè)主在裝修時(shí)將自家廚房改成衛(wèi)生間、將沒(méi)有防水要求的陽(yáng)臺(tái)改建為衛(wèi)生間或廚房等行為，不但違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，而且對(duì)鄰居、對(duì)自己、對(duì)建筑物的安全都是有害無(wú)益。比如建筑物設(shè)計(jì)本身考慮了排水、防水、排風(fēng)等問(wèn)題，安裝了水管、燃?xì)夤艿篮团棚L(fēng)管道等，私自改造房屋結(jié)構(gòu)會(huì)影響這些管道的安全。

　　“建筑物內(nèi)的廚房煙道通常是公共煙囪，改成衛(wèi)生間后，盡管使用的地漏含有密封性能，但是不管怎樣密封，時(shí)間久了總會(huì)有衛(wèi)生間的味道散發(fā)出來(lái)，在廚房煙道排衛(wèi)生間的氣體，影響樓上的居民。而對(duì)樓下鄰居來(lái)說(shuō)，樓上業(yè)主私自將廚房改衛(wèi)生間，嚴(yán)重影響其他居民的居住體驗(yàn)和生活質(zhì)量，心理上會(huì)感覺(jué)十分不適，還存在漏水、滲水等安全隱患。”李凌說(shuō)。

　　業(yè)主法律觀念淡薄

　　隨意改造不計(jì)后果

　　記者梳理公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，有不少業(yè)主因私自改造房屋結(jié)構(gòu)而受到處罰。

　　近日，浙江省溫州市龍灣區(qū)綜合行政執(zhí)法局對(duì)一起將“沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間”違規(guī)裝修案件下達(dá)處罰決定書，責(zé)令其限期恢復(fù)原狀并依法繳納罰款750元。

　　2023年12月22日，龍灣區(qū)綜合行政執(zhí)法局永中執(zhí)法中隊(duì)根據(jù)移送案件，立案調(diào)查某戶涉嫌違法裝修，擅自將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間，并在房間里安裝了水管、馬桶等設(shè)施。

　　經(jīng)調(diào)查，當(dāng)事人在室內(nèi)裝修過(guò)程中將房屋原規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙上兩處衛(wèi)生間推平并分隔成8個(gè)房間，每個(gè)房間帶一個(gè)衛(wèi)生間，對(duì)外出租，存在將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的違法行為。

　　上海市寶山區(qū)也曾發(fā)生過(guò)承租人私自將陽(yáng)臺(tái)改為廚房而受處罰的案件。

　　據(jù)報(bào)道，上海市寶山區(qū)月浦鎮(zhèn)月浦中隊(duì)接12345市民熱線舉報(bào)，稱某住戶經(jīng)常在陽(yáng)臺(tái)燒菜，存在油煙擾鄰現(xiàn)象。執(zhí)法隊(duì)員現(xiàn)場(chǎng)檢查發(fā)現(xiàn)，此房屋已由產(chǎn)權(quán)人出租，承租人在房屋陽(yáng)臺(tái)西側(cè)墻壁安裝一臺(tái)小型抽油煙機(jī)，用于電磁爐燒菜。

　　執(zhí)法隊(duì)員認(rèn)為，房屋陽(yáng)臺(tái)在使用性質(zhì)上不允許改做廚房，該承租人的行為違反了《上海市住宅物業(yè)使用規(guī)定》相關(guān)規(guī)定，遂依法向其開(kāi)具《責(zé)令改正通知書》，責(zé)令其限期改正。

　　在國(guó)家已有明確規(guī)定且處罰案例頻頻的情況下，為何仍有不少居民私自改造房屋結(jié)構(gòu)？

　　家住北京市郊區(qū)的陳女士告訴記者，她是聽(tīng)從了裝修人員的建議將自家陽(yáng)臺(tái)改成廚房。

　　彼時(shí)，陳女士買了一套50平方米大小的二手房，沒(méi)有客廳，只有一個(gè)小門廳。裝修時(shí)，裝修人員告訴她，她家的廚房連著北陽(yáng)臺(tái)，可以把北陽(yáng)臺(tái)改造成廚房，這樣家里的空間利用率會(huì)高一些。陳女士覺(jué)得裝修人員說(shuō)得有道理，就同意了裝修方案，在陽(yáng)臺(tái)的一邊裝水池子，在對(duì)面裝燃?xì)庠睢?/p>

　　“最麻煩的是管道改造。裝修人員先讓我聯(lián)系燃?xì)夤�司改了燃�(xì)夤艿溃�直通放在�?yáng)臺(tái)的燃?xì)庠�。為了改造下水道，裝修人員把衛(wèi)生間和陽(yáng)臺(tái)之間的隔離墻開(kāi)了一個(gè)圓孔，將PVC下水管道貼著墻邊從陽(yáng)臺(tái)直通衛(wèi)生間里，用一個(gè)三通把水管接到洗臉池的下水管上，直接排進(jìn)下水道。”陳女士回憶，“當(dāng)時(shí)根本沒(méi)想到這樣做是違規(guī)的。”

　　北京市康達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、北京市物業(yè)管理行業(yè)專家?guī)鞂＜颐消惸确治�，一些業(yè)主私自改造房屋結(jié)構(gòu)的原因包括多個(gè)方面，比如對(duì)房屋的空間布局不滿意，想要提高房屋的實(shí)用性、便捷性；為了增加房屋的空間或使用面積；物業(yè)公司和相關(guān)部門的監(jiān)管沒(méi)有跟上，未及時(shí)對(duì)業(yè)主此類行為進(jìn)行監(jiān)督或者處罰，導(dǎo)致一些業(yè)主認(rèn)為違法成本不高故隨意改造房屋。

　　在李凌看來(lái)，一些業(yè)主缺乏基本的建筑知識(shí)和法律意識(shí)，未認(rèn)識(shí)到改造后對(duì)房屋造成的安全隱患和可能承擔(dān)的法律責(zé)任，甚至曲解法律。

　　“民法典規(guī)定業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但這種權(quán)利的行使不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。一些業(yè)主缺乏對(duì)公序良俗的基本尊重，只考慮自己的利益，沒(méi)有意識(shí)到這樣做破壞了公共利益、鄰里關(guān)系。”李凌說(shuō)。

　　強(qiáng)化教育加強(qiáng)監(jiān)管

　　事先明確違約責(zé)任

　　實(shí)際上，早在2002年，原建設(shè)部頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》就明確規(guī)定“將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的”，對(duì)于裝修人和裝飾裝修企業(yè)，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款。

　　2023年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市房屋室內(nèi)裝飾裝修安全管理的通知，要求按照誰(shuí)所有誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)使用誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則，城市房屋所有人、使用人是房屋室內(nèi)裝飾裝修安全管理的第一責(zé)任人，實(shí)施房屋室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定，禁止“未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體”的行為。

　　還有一些地方通過(guò)立法的方式禁止住宅裝修擅自變動(dòng)房屋主體結(jié)構(gòu)。例如《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，禁止將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或?qū)⑿l(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室、客廳、書房和廚房的上方等。

　　那么又該如何進(jìn)一步治理實(shí)踐中居民私自改造房屋結(jié)構(gòu)的現(xiàn)象？

　　孟麗娜建議，在小區(qū)管理規(guī)約以及物業(yè)公司服務(wù)合同中，增加對(duì)居民裝修時(shí)私自改造房屋結(jié)構(gòu)、損害其他業(yè)主權(quán)益的情形的禁止性規(guī)定以及相應(yīng)的違約責(zé)任，賦予業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司對(duì)違規(guī)行為的制止、勸阻、公示、報(bào)告的權(quán)利，并有權(quán)起訴相關(guān)業(yè)主要求承擔(dān)法律責(zé)任。

　　李凌提出，要對(duì)業(yè)主進(jìn)行教育，厘清房屋改造需要注意的問(wèn)題。房屋改造雖為業(yè)主的自由，但需在規(guī)定允許的范圍內(nèi)進(jìn)行，應(yīng)確保所有改造活動(dòng)都符合法律法規(guī)，包括建筑、規(guī)劃、環(huán)保和消防等相關(guān)法律法規(guī)；改造設(shè)計(jì)方案應(yīng)確保結(jié)構(gòu)安全；對(duì)廚房、衛(wèi)生間等有特殊功能的區(qū)域不要隨意調(diào)換；另外，考慮到改造可能對(duì)鄰里造成的影響，應(yīng)提前與鄰居溝通。

　　“物業(yè)公司也應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管。在業(yè)主簽訂裝修協(xié)議時(shí)，就要提醒業(yè)主裝修的注意事項(xiàng)，并在裝修過(guò)程中及結(jié)束時(shí)上門檢查，對(duì)違規(guī)行為及時(shí)制止，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益和鄰里關(guān)系的和諧穩(wěn)定。”李凌說(shuō)。

　　孟麗娜還提到，行政主管機(jī)關(guān)可設(shè)置專門的舉報(bào)電話，受理廣大群眾對(duì)違法拆改的舉報(bào)，鼓勵(lì)群眾進(jìn)行監(jiān)督；執(zhí)法機(jī)關(guān)加強(qiáng)巡查防控，劃定片區(qū)、明確責(zé)任，及時(shí)巡查發(fā)現(xiàn)、快速有效處置、做好跟蹤反饋；行政機(jī)關(guān)還要定期開(kāi)展集中整治行動(dòng)，嚴(yán)厲打擊私自拆改房屋的違法行為，發(fā)現(xiàn)一處，糾正一處。

　　“進(jìn)一步完善相關(guān)法律規(guī)定，增加私自拆改房屋的違法成本，如提高處罰標(biāo)準(zhǔn)或加大懲戒力度，要求存在私自拆改行為的業(yè)主在整改前限制其不動(dòng)產(chǎn)交易等。”孟麗娜說(shuō)。