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　海報(bào)新聞?dòng)浾?田柳 報(bào)道

　　日前，河南鄭州的李先生向海報(bào)新聞?dòng)浾叻从�，自己全款�?gòu)房多年后發(fā)現(xiàn)房子早已被開(kāi)發(fā)商抵押給銀行，辦不下來(lái)房產(chǎn)證，并且可能面臨法院的強(qiáng)制執(zhí)行。律師表示，法院若認(rèn)定抵押權(quán)有效，后續(xù)會(huì)進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序中，但業(yè)主方存在救濟(jì)途徑。

　　河南鄭州碧源月湖榮園小區(qū)業(yè)主李先生告訴記者，他于2016年在該小區(qū)全款購(gòu)得房屋，2018年6月已經(jīng)交房，并裝修入住，但開(kāi)發(fā)商遲遲不配合辦理房產(chǎn)證網(wǎng)簽。直到2020年他才得知，自己的房子早已被開(kāi)發(fā)商抵押給了銀行，該小區(qū)共有82名業(yè)主碰到了同樣的情況。

碧源月湖榮園小區(qū)內(nèi)部

　　記者了解到，2019年11月20日，河南碧源弘泰置業(yè)有限公司作為抵押人，自愿以其惠濟(jì)區(qū)月湖北路39號(hào)的82套住宅為碧源建工有限公司提供擔(dān)保，擔(dān)保債權(quán)的最高本金金額為1億元。鄭州銀行發(fā)放貸款后，開(kāi)發(fā)商并未及時(shí)償還本息。幾年過(guò)去，由于貸款違約，現(xiàn)仍有59套房屋未解押。目前鄭州銀行已起訴開(kāi)發(fā)商，這些房屋的產(chǎn)權(quán)懸而未決。

　　業(yè)主李先生表示疑惑，已經(jīng)賣(mài)出的房子仍被開(kāi)發(fā)商用作抵押，抵押權(quán)是否成立，開(kāi)發(fā)商的行為是否違法？

　　就以上問(wèn)題，記者采訪到北京市中聞律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師郭航宇，其表示，其中的關(guān)鍵就在于銀行與開(kāi)發(fā)商簽訂抵押合同時(shí)，銀行是否為善意的，是否盡到了審查義務(wù)。如果在簽訂抵押合同時(shí)，銀行已查驗(yàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記證明，并進(jìn)行相應(yīng)的實(shí)地查驗(yàn)等審慎調(diào)查行為，那么銀行的抵押權(quán)就是成立的，相反則有可能被法院認(rèn)定為抵押權(quán)未成立。

　　“開(kāi)發(fā)商的行為涉嫌違法。因?yàn)榈盅盒袨閷?dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商賠償。但是開(kāi)發(fā)商的這一違法行為不能直接推翻銀行抵押權(quán)的成立。”郭航宇解釋。

　　此外，根據(jù)李先生的講述，有業(yè)主懷疑，在這種情況下，銀行有沒(méi)有因疏于審查抵押物而違規(guī)放貸？

　　河南澤槿律師事務(wù)所主任付建在接受記者采訪時(shí)分析，銀行是否存在違規(guī)放貸，是要看銀行辦理貸款的負(fù)責(zé)人是否與開(kāi)發(fā)商存在利益輸送或者其他違反國(guó)家規(guī)定的行為。如果銀行工作人員發(fā)放貸款符合相關(guān)規(guī)定，對(duì)開(kāi)發(fā)商的償還能力等情況進(jìn)行了嚴(yán)格審查，并對(duì)擔(dān)保的可靠性進(jìn)行了合理的審查，且和開(kāi)發(fā)商之間沒(méi)有利益輸送關(guān)系，則可能不構(gòu)成違法發(fā)放貸款，此時(shí)，銀行需要自行承擔(dān)責(zé)任，銀行可以向經(jīng)辦相關(guān)事項(xiàng)的工作人員進(jìn)行追責(zé)。

　　在采訪中，李先生也向記者表達(dá)了擔(dān)憂(yōu)，他擔(dān)心最終自己的房子會(huì)被法院強(qiáng)制執(zhí)行。就此，郭航宇也給出了解釋?zhuān)悍ㄔ喝粽J(rèn)定抵押權(quán)有效，即便是進(jìn)入到強(qiáng)制執(zhí)行程序后，業(yè)主方也是有救濟(jì)途徑的。

　　“業(yè)主可以依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的規(guī)定向執(zhí)行法院提起異議，在符合29條規(guī)定‘在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十’的情況下，是可以對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行的。”